城市更新如何避免“一拆了之”

——长沙市雨花区雅塘片区“城中村”更新改造调研

雅塘片区石马村安置小区中城苑，毗邻小区便是雅塘文化公园。唐杰 摄

(资料图片)

湖南日报全媒体记者 欧阳倩

【调研主题】

老旧小区环境脏乱差，居民生活质量低；城市规划落后，空间破碎难以集约化发展；城中村“空心化”，发展疲软乏力……棚户区、城中村是城市高质量发展之痛。不少地方纷纷实施城市更新，让旧城换新颜。

城市更新不可避免要拆迁，拆迁必然涉及群众利益。征拆被称“天下第一难事”。8月10日，记者走进长沙市最大的城市更新项目——雨花区雅塘片区，了解其如何保障好拆迁群众利益，顺利推进征拆。

【调研内容】

拆迁后会安置在哪里？

把最好的地块规划为安置用地

在城市高速高质发展大潮中，菜农张香坤和她所在的雅塘片区石马村曾被“屏蔽”于时代之外。

雅塘片区曾是长沙老工业基地集中区，有12家改制企业和2个城中村。随着时代变迁，企业或外迁或萧条，这里成为长沙最大的城中村和棚户区。

从2010年起，张香坤便听说村里要拆迁。村民议论纷纷：“住了一辈子，这里环境虽差但处在中心城区，生活方便。拆迁后会安置在哪里”“以前依靠房屋收租，房子拆掉后生活怎么保障”……

不少城市更新项目采取“腾地—卖地”方式。这样操作对政府来说简单、省事，但对片区发展不利。

“简单卖地后，各区域、各地块、各村落‘各自为战’，常出现管网不配套、公共设施不匹配等问题。必须一盘棋统筹，城市规划、产业规划、管网规划、形象设计、功能配套‘五同步’，避免建成后修修补补。”雨花区委副书记、雅塘片区项目征拆指挥部指挥长余宏卿说。

余宏卿介绍，启动棚户区改造之初，雨花区曾聘请多家知名设计单位做过规划设计。方案出台历经半年，几易其稿。仅排水系统一项，就分别与五六家设计单位反复推敲，反复论证。

简单卖地，对村民也不利。一旦卖出，房屋选址、房屋建设方案、建设质量，这些关系到村民切身利益的细节就难得到落实。

雨花区把最好的地块规划为安置用地。如在毗邻商圈、地铁口、劳动路主干道的地块规划建设颐景苑（自然苑），安置自然村村民；在靠近文化公园、学校、中心医院的地块规划建设中城苑，安置石马村村民。

“这两个黄金地块如果挂牌入市，至少能给政府带来32亿元的收益，但雨花区舍弃这种简单卖地模式，选择自主开发建设安置区。”雨花亭街道办事处副主任谢铁罗说。

回迁房万一不建了咋办？

先建好安置房，打消顾虑

“以前是人等房，现在是房等人。”8月初，石马村第四批征拆村民在村里的组织下去参观安置小区中城苑，村民蒋红霞笑着说，以前拆迁，大多是村民先把地腾出来，政府补助临时过渡安置费，再等几年新房建好后，村民才来看房、收房。“咱们村是先建好安置房，打消我们的顾虑。”

高楼身着米色和咖啡色相间的“外衣”，简约又时尚，楼与楼之间点缀着苗圃花园，绿意盎然，麻石板路一侧还有雅致的廊亭供居民休憩。

“村里集中招租的商业用地在哪里？”蒋红霞问出村民最关心的问题。

石马村在征拆之初，原本按照当时的政策是“80+5”模式，即每个人获得80平方米的住宅面积，外加5平方米作物业商业面积。村民反对，希望能有商业保障其生活来源。

雨花区立刻组织专班讨论，最终，在政策允许范围内，把模式变为“50+30+5”，即人均50平方米的保障住房，人均获得30平方米的公寓和5平方米的商业物业面积。公寓和商业面积由村里集中划定区域，并委托专业机构招商运营。

不远处，两座公寓拔地而起，临街店面风格统一，贴着招商电话。看到这里，蒋红霞与村民相视一笑：“有专业运营团队，我们坐享租金，心里踏实。”

在雅塘片区自然村，另一批村民在安置小区颐景苑穿梭。“房子刚完成主体建设，我们带着第三方机构来验收。”村民卢福清说。

“建设全过程我们接受村民监督，提出异议后我们也会积极整改。”颐景苑建设单位之一雨花城投集团相关负责人说，颐景苑将在明年交付。

过去几年，雅塘片区累计投入100余亿元，持续推进路网完善、拆迁腾地、村民安置等。目前已拉通“两纵三横”路网格局，彻底改变了京广铁路、二环线将片区南北割裂，进出只能靠韶山路的困境。

拆迁后经济来源在哪里？

大力发展楼宇经济和现代服务业

从安置小区景塘家园出门500米，便是雨花区五江天街网红打卡地。夜幕降临，街上人头攒动，或怀旧或时尚的餐饮门店扎堆。距离五江天街不远处，便是城市综合体万坤图财富广场。

景塘家园安置的是雅塘片区井塘村3000多户村民。“五江天街、万坤图财富广场，都是我们村集体资产。我们每人每年有9000多元分红。”村民彭斌说。

这得益于当时制定的征拆政策，在确保就地安置后，村民将置换土地集约化运作。

2013年，井塘村成立长沙鑫美景投资有限公司，并按照“生不增、逝不减”的原则，完成股权量化固化，村民变身股民。

“从以前的种菜到现在‘种楼’，要带领村民改变原来面朝黄土背朝天的农业生产方式，大力发展楼宇经济和现代服务业。”井塘村党委书记张旭说。

2018年，井塘村获领湖南首本农村集体经济组织登记证。村集体经济组织有了“身份证”后，井塘村“甩开膀子加油干”。

目前，井塘村自持的商业建筑面积约6万平方米，近3年集体经济收入每年增长7%以上。

“井塘村走出了征地拆迁后村民自主运营、发展产业的路子。这给城市更新如何提升村集体经济‘造血’功能作出了有益探索。”谢铁罗说。

村里产业有了，但产业能持续多久，直接考验着村支两委的水平。这两年，雨花区频频组织村支两委走出去学习，并严格选配班子成员。以雅塘片区为例，村支两委学历要求“螺旋式”上升，而年龄80%在40岁以下。

“一支有责任心、有水平的班子，才能带领村民走得更远。”雨花区委副书记、雅塘片区项目征拆指挥部指挥长余宏卿说。

【调研感言】

用诚意换来百姓满意

欧阳倩

城市更新是城市转型发展的必然阶段。一些城中村、老旧小区改造必然涉及拆迁。但征地拆迁并不能“一拆了之”。走“一拆了之”老路子，对群众意愿和诉求充耳不闻，只会让城市更新走偏走样，丢失“人民城市人民建，建好城市为人民”的宗旨。

雅塘片区在城市更新推动之时，保障了居民的知情权、监督权；建设完成之后，又给予了居民发展的自主权、参与权。像石马村还没腾地，先建回迁安置房，打消顾虑；自然村，村民直接到现场来监工；井塘村，村里集中开发，带着大伙奔富裕……政府用诚意换来百姓的满意。

雅塘片区的城市更新是政府对城市资源的二次调配。先甩掉“城不城、村不村”的容貌，把路修好、把房建好，再导入产业。只有产业活跃，才能留得住人，村民生活才更有保障。

记者在采访中听到一个细节，上世纪70年代，石马村石马路两侧有许多香樟树，是当地居民心中的绿色风景。石马村拆迁后，雨花区将这些樟树移栽至跳马镇。待石马村安置小区建成后，再将老樟树回迁，用这样的方式为村民留下乡愁。

这样的情怀和细腻，何愁得不到百姓支持和拥护？