来了！珠江新城东新地王

(资料图片仅供参考)

来自@广州日报的消息，今天（5月18日），广州公共资源交易中心将挂牌出让员村一横路地块。

地块条件显示，起拍价格190046万，总建面38154.44平，起拍楼面价高达4.98万/平，即将刷新广州地价TOP10。

因为这地块区位上佳，就在珠江新城以东，开发商预期也很高，有央企已经看到了摇号。

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不得不说，这宗地的区位，是真的好。

其地处金融城西区，珠江新城以东，隔着华快，就是璀璨夺目的CBD。

交通上，又位于地铁13号线、21号线沿线，附近有白马岗（在建）、天河公园地铁站。

周边地标更是数不胜数，马场（将引入SKP）、暨大、天河公园、区府...每一个单拎出来都是响当当。

不过地块体量不大，1.4公顷的占地面积，实在是太迷你了，可以说是名副其实“蚊型地”。

体量小的好处也体现在总价不高，大概19亿，对开发商来说，资金占用少，风险可控。

从航拍图可以直观看到，地块东、南两个方向均有大量老旧住宅，楼龄普遍20年+；

西、北两侧的视野就开阔不少了，一条华南快速干线，一条黄埔大道，连接三大CBD，车流如织。

区位上佳，交通便利且总价不高，这是地块最突出的优点。

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此外，地块所在板块已经多年没有新宅地释出，唯一在售的新盘，也只有鹤立鸡群的天河公园豪宅，天麟府瑧林。

项目在售建面约113-172平产品，均价15-16万/平，剩的货量不多了。

｜瑧林@拆神摄

板块内二手项目居多，但楼龄、品质相差甚大。

距离地块比较近的华颖花园、白马花园、兰亭上东、都市兰亭等，由于建成年代及硬件品质不同，价格也分为了几档，从3万+到4万+，再到6万+；

名气更大的美林海岸，均价直接就飙到了8万+，挂牌10万+的也不少。（数据来源：贝壳找房）

｜金融城西区二手项目分布

由此可见板块内新房稀缺，存在着庞大的置换需求。

因此地块也引得不少房企关注，其起拍价近5万，即使有溢价率限制，但如果摇号的话5万+/平也跑不了。

这也注定了，将来房价不会很亲民。

但这块地并不完美，有比较突出的问题：

一、城市界面一般，旧厂、旧村、旧城大杂烩；

二、华快、黄埔大道两面夹击，一整个“呼啸山庄”；

三、体量太小，规划仅两栋住宅楼，可操作空间有限，配套基本靠蹭；

四、教育资源一般，自身仅配建1所9班幼儿园，小学、初中需统筹解决。

｜广州日报相关报道

这不得不让人思量，能掏得起10w+/平的客群，愿不愿意接受这样一个美中不足的项目，还有待考量。

当然，对于市场来说，珠江新城东拍出新地王，还是一块美中不足的地王代表着什么？

代表着市场仍然对天河地段的认可，对珠江新城的认可。

如果珠江新城以东光地价就值5万+，那以后珠江新城东的房价门槛，注定高企。

这时候把目光继续往东移一点，天河东智慧城板块的保利天汇、天河壹品等，房价在6万+，只比地块的地价高一些，是否更显性价比？

承接珠江新城外溢，以后房价的天花板，是否可以更高？

最近我也实踩这个板块的几个项目，天河底气很硬，降价是不可能降价的↓

| 保利天汇沙盘图

而智慧城目前6-9.5万/平房房价如果站稳，或者可以更高，这对于近天河，房价仍在5-6万/平的老黄埔来说，是张安全牌。

其板块内，热门项目万科城市之光，最近推出A8栋，房源基本在6字头，最高的去到6.6万/平。

对于价格敏感的刚需们来说，快蹦到7字头的城光，衬托得庙头4字头的星航变得更香了。

毕竟不管是城光还是星航，基本都在5号线和5号线东延段上，以后通车了都可以直达珠江新城。

但相隔一站，星航4.2万/平的均价，对于刚需而言会更具性价比。

最后总结一下，天河新地王的出让，不仅是对自身片区是认可，对周边的板块，也能够拉伸其市场预期，也算利好智慧城、老黄埔。

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