摘要 乐居买房对话合硕机构首席分析师郭毅：未来楼市走向主要取决于积极政策能否迅速落地

2023开年，房地产市场多项数据出现起色，房贷利率一路走低。在“保交楼”“支持刚性和改善性住房需求合理释放”的大背景下，2023年的楼市走向会如何？购房者面对全新的市场环境该作何选择？房企经营策略怎样优化转向？对此，乐居买房对话了合硕机构首席分析师郭毅。

郭毅表示，未来楼市的走向主要取决于积极政策能否迅速落地。对购房者而言，政策的步调决定了预期的好坏，在积极的政策推动下，“小阳春”很可能得到延续，全年走势也将保持上扬。

而针对今年的置业策略，郭毅认为刚性和改善性需求关注点是有区别的，刚性需求应在资金门槛下，充分考虑板块产业、配套标准等因素，而改善性需求则更应关注户型、精装等是否满足生活需要。

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郭毅还提到，对房企来讲，拿好地依然是核心逻辑，紧跟新时代住房需求、在产品层面做出引领性创新也是重中之重。而金融侧的支持，在给予了市场消费力的基础支撑的同时，可能也会造成房企“强者恒强”的局面。

以下为对话实录：

Q：郭老师好，近期，房地产利好消息频传，您有观察到楼市回暖的迹象吗？请为我们介绍一下。

郭毅：从北京来看，1月份就已经开始出现明显的回暖迹象了。北京1月份商品住宅的成交套数是2933套，因为是1月是春节月，实际上有一周的时间是停止网签的。我们相比较历年的春节月的成交量来看，今年北京的销量已经创下近10年春节月的销量新高。

北京的二手房市场其实是在春节之后回暖的，春节之后的工作日，基本上北京二手住宅的单日成交都保持在五六百套这样的一个水平。

总体来讲全月基本上突破1万套不是问题。因为对于北京来讲，二手房成交超过1万套是一个市场阴晴线的指征。如果单月成交量在1万套以上，说明市场在出现回暖，那么单月突破1.5万套以上，可能房价就已经出现一个明显的升温了。所以从成交层面上来看，北京楼市确实已经处在一个回暖通道里了。

Q：从国家到地方，从政策端松绑到金融侧支持，房地产市场复苏迎来新机遇。在此背景下，您认为今年的新房和二手房市场，将呈现怎样的发展趋势？

郭毅：大家买房子的选择上，现在并没有那么明显的区分了。只买新房，或者只买二手房的这种人是比较少的，很多人其实都是在新房和二手房的大盘子里面去做选择，依据自己的资金的状况，然后依据自己的工作和生活的地点，以及对房子未来价值潜力的一个判断去做选择。

那么今年的市场其实从现在来讲，小阳春来得虽然早，但是能不能够延续，其实是存在一个不确定性的。来得早是因为各项宽松政策的支持，包括金融层面，M2的增速创新高，资金的使用成本。虽然说北京的房贷没有降，但是从企业经营贷这些层面上来讲，还是相对整体的资金融资成本已经降了。这种金融侧的支持其实是给予了市场更多的消费力的一个基础支撑。

所以我觉得对于买房人来讲，大家可能从金融层面到政策层面上都对未来存在着更好的预期，但是如果这个预期没有实实在在地变成真实的政策落地，那么大家可能就会转向一个悲观的心态，所以其实核心还是放宽政策，有没有可能尽快地落地。

如果政策很快出来了，就会对大家购房门槛的下降也起到了一个明显的推动作用。那么这一轮的小阳春很可能就会一路走下去，保持一个全年都保持一个上扬的曲线。但是如果政策的落地比较晚，或者说出台政策的力度相对来说比较轻，可能这一波预期就有可能迅速由向好转向悲观，所以核心的关键还是在政策。

Q：针对有刚性和改善需求的购房人群，今年的置业策略分别是什么？请您给出一些建议。

郭毅：首先买房子核心其实不仅要看重当下，还要更好地去了解这个片区这个板块未来的可能性。

第一核心是要有对房价能够产生坚实支撑的产业，这个片区是不是具备未来更好的发展前景。要找到真正能够有这种高知高智人群集中的产业发力点，同时这个产业在未来我们国家的产业布局当中，也是存在着持续向好的态势。比如说现在可能最核心的就是科创，包括金融可能是能够支撑所有产业发力的一个杠杆。

第二核心是买房人还是要根据自己的需要去选择适合的房子，以及能够满足自己日常居住需求的这种配套，同时这个配套还会成为房子价值的一个很好的助力。

第三其实对于刚需来说，大家更多是看自己的首套门槛，在购房的资金额度上去做相应的选择。但是对于户型的选择，精装配置的要求，应该有自己的一个标准，比如说我们可能总价不高，但是尽量能买纯南就不买东西，能买南北通透就不买纯南。

大家选房子，其实选择的是未来的一种生活场景和对于生活的一个设计。那么在这个前提之下，我觉得对于改善换房来说，可能户型是最核心的要点，以及精装的配置是不是能够满足自己的基础性的居住生活的需要。

Q：无论是“保交楼、保民生”，“支持刚性和改善型住房需求”，还是重提支柱产业地位，国家层面近期对房地产行业的重视程度有目共睹。您认为，面对当下的契机，开发商应如何调整、优化经营策略，尽快走出低谷？

郭毅：其实对于开发商来说，核心的逻辑就是拿好地。有的地块可能只要位置相对比较好，地价控制相对合理，就能跑出比较好的流速，同时也有更高的成本空间去用在打造产品上。

所以核心我觉得拿对地是房企在运营策略上的第一个要点。第二个是在产品的设计上，大家都有各自的亮点，但是还需要去更多地聚焦于客户需求本身，去寻找一些能够持续打动客户的引领性的产品创新，它可能不是颠覆性的创新，但是微创新就会有很大的帮助。

再一个营销层面，还是要重视销售展场的规划，示范区和样板间同样重要，因为示范区园林是从买房人进入开始，他先感受开发商的园林营造，然后再进入到售楼处，进入到样板间，去全方位的了解这个项目本身它是什么样的一个设计和产品标准，给客户更好的一个未来的想象力。

Q：2022百强房企年度销售额同比缩水明显，市场规模大幅衰退。2023年房企格局可能发生哪些变化？

郭毅：其实不是百强房企业缩水，而是整个市场缩水了。过去18万亿，去年是14万亿，整体少了，百强房企也不可能实现一个很高的破局。

今年总体来讲，百强房企的市场占有率会持续提高，“强者恒强”的局面已经很难被打破了，特别是在金融层面上，对于优质房企的金融支持力度更大，其采用的融资方式也会更多。

同时今年全国都在着力搞经济，金融层面上又给出很大的支撑，所以今年的经济发展增速是有保障的。那么在这个基础之上，市场的总销售额也会相比去年有比较明显的升温。百强房企总体销售额上，同比也会出现上升。

Q：土地出让“两集中”政策近期迎来优化完善。您认为，此种变化会对2023年房企拿地带来哪些影响？房企应如何调整拿地策略？

郭毅：我觉得影响当然会有，但是企业去判断土地价值的逻辑没有发生根本性的变化。

首先聚焦优质城市，寻找高价值的板块，然后在板块当中寻找一些相对来说市场价值清晰，客户认可度高的一些地块还是根本逻辑，核心的部分可能由过去两集中改成了多批次的出让，可能对于房企来说，竞争的压力会得到一定程度的缓解。

但是判断土地核心价值的逻辑没有发生改变的话，大家还是会集中自己的优势资源资金去拿相对来说市场价值逻辑更清楚，同时回报率更好的一些地块。